相続した不動産売却！空き家特例で節税効果を高める

query_builder 2025/03/07
不動産売却豆知識
相続した不動産売却！空き家特例で節税効果を高める


相続によって空き家を相続した方にとって、その売却は大きな課題です。
特に、税金面での不安は少なくありません。
適切な手続きを行うことで、多額の税金を節税できる可能性があります。
今回は、不動産売却における「空き家特例」について、分かりやすく解説します。
節税対策として活用できる可能性や、手続きに必要な書類、注意点などを具体的にご紹介します。



不動産売却 空き家特例で賢く節税する


空き家特例とは何か


空き家特例とは、相続または遺贈によって取得した、被相続人が居住していた空き家（およびその土地）を一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」です。
この制度を利用することで、相続による税負担を軽減できます。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
取得費が不明な場合は、譲渡価額の5％を概算取得費とすることができます。

空き家特例の適用要件を徹底解説


空き家特例を適用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。

・被相続人が居住していた住宅であること
・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（区分所有建物でないこと）
・相続開始日から3年以内の12月31日までに売却すること
・相続後、賃貸や事業利用をしていないこと
・売却代金が1億円以下であること
・耐震基準を満たす住宅であるか、または取り壊して土地のみを売却すること（令和6年1月以降は譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しが完了していれば適用可能）
・他の特例の適用を受けていないこと
・売却先が親族など特別の関係者でないこと

相続人が3人以上の場合は、令和6年1月1日以降の譲渡分から、1人あたりの控除額が3000万円から2000万円に減額されます。

不動産売却 空き家特例適用のための必要書類


空き家特例を適用するには、確定申告の際にいくつかの書類が必要です。

・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー
・被相続人居住用家屋等確認書（空き家の所在地を管轄する市区町村長が発行）
・耐震基準適合証明書または取り壊し証明書（耐震基準を満たす場合、または取り壊した場合）
・不動産の登記事項証明書（相続によって取得した不動産であること、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物でないことを証明）

空き家特例の手続きステップ


空き家特例の手続きは、以下のステップで行います。

・必要書類の準備
・確定申告書の提出

手続きは複雑なため、税理士への相談が推奨されます。

空き家特例利用時の注意点


・納税額がゼロ円でも確定申告が必要
・生前に贈与などで所有者を変更した物件は対象外
・居住用でない店舗や倉庫は対象外
・適用要件を満たさなければ特例の適用が受けられず、税額が上がってしまう

空き家特例と他の制度との併用可能性


空き家特例は、他の節税制度と併用できる場合があります。
例えば、小規模宅地等の特例などです。
ただし、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」とは併用できません。

よくある質問と回答


Q. 建物を売却後に取り壊しても適用できますか？
A. 令和6年1月以降の譲渡分については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに取り壊しを完了すれば適用可能です。
それ以前の譲渡分は適用できません。

Q. 亡くなった人が老人ホームに住んでいた場合は適用できますか？
A. 要介護・要支援認定を受けて介護施設に入所していた場合など、一定の要件を満たせば適用可能です。

不動産売却をスムーズに進めるための準備


不動産売却にかかる費用


不動産売却には、仲介手数料、登記費用、税金など様々な費用がかかります。
事前に費用を把握し、予算を立てることが重要です。

売買契約書の確認事項


売買契約書には、重要な事項が記載されています。
契約前にしっかりと内容を確認し、不明な点は担当者に質問しましょう。

税理士への相談の重要性


空き家特例の手続きは複雑です。
税理士に相談することで、節税効果を最大限に高め、スムーズな手続きを進めることができます。

まとめ


今回は、不動産売却における「空き家特例」について解説しました。
空き家特例は、相続した空き家を売却する際に、譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度です。
適用にはいくつかの要件があり、手続きも複雑なため、税理士への相談が不可欠です。
しかし、適切に活用することで、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
不動産売却を検討する際には、この制度の活用を検討し、専門家に相談することをお勧めします。
事前に必要な書類を準備し、手続きを進めることで、安心かつスムーズな売却を実現できます。
相続人が複数いる場合は、令和6年1月1日以降の譲渡から控除額の変更に注意が必要です。


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