不動産売却で確定申告が不要になるパターンとは？譲渡損失の場合を解説

2026/03/23

不動産売却豆知識

不動産を売却した際、税金の手続きについて疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。
特に、確定申告が必要かどうかは、多くの方が関心を寄せる点です。
所有していた不動産の種類や売却による損益の状況によって、申告が不要となるケースと、手続きが必要となるケースが存在します。
自身の状況がどちらに当てはまるのかを正しく把握し、適切な対応をとることが大切です。
今回は、不動産売却における確定申告の要否について、具体的なパターンを解説します。

不動産売却確定申告が不要なパターン

譲渡損失が発生した場合

不動産を売却した結果、譲渡損失が生じた場合、原則として確定申告は不要です。
譲渡損失とは、不動産の売却収入金額から、その不動産の取得費や売却にかかった諸経費（譲渡費用）を差し引いた結果、マイナスになった状態を指します。
つまり、売却によって実質的な損失が出ている場合は、税金を納める必要がないため、確定申告の義務は生じません。

ただし、この譲渡損失を他の所得と相殺して税負担を軽減する「損益通算」や、将来の所得と相殺するために繰り越す「繰越控除」といった特例の適用を受ける場合は、確定申告が必要となります。
特例を活用したい場合は、申告が不要な場合でも、手続きを行う必要があります。

取得費・諸経費が譲渡収入を上回った場合

不動産を売却した際の収入金額よりも、その不動産を取得するためにかかった費用（取得費）や、売却にあたって発生した諸経費（譲渡費用）の合計額の方が上回った場合も、確定申告は不要となります。
これは、実質的に「譲渡損失」が発生している状況と同じです。
例えば、購入した時の価格（取得費）や仲介手数料、リフォーム費用などを含めた総額が、売却価格を上回っていれば、税法上の利益は生じていないとみなされます。

したがって、売却代金が手元に入ったとしても、これらの費用を差し引いた結果、マイナスになる場合は、原則として確定申告の義務はありません。

確定申告が必要な不動産売却のケース

譲渡所得が発生した場合

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税や住民税がかかるため、確定申告が必要となります。
譲渡所得は、具体的には「売却収入金額」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額で計算されます。
この計算の結果、プラスになった場合は、その金額を基に税額が計算され、翌年の3月15日までに確定申告と納税を行う必要があります。

売却した不動産の所有期間によって税率が異なりますが、いずれにしても利益が出た場合は、申告手続きを忘れないようにしましょう。

特別控除の適用を受ける場合

不動産売却で譲渡所得が発生した場合でも、一定の要件を満たすことで、税負担を軽減できる「特別控除」という制度があります。
代表的なものとしては、マイホームを売却した際の「3,000万円特別控除」などが挙げられます。

これらの特別控除の額が譲渡所得額よりも大きければ、結果的に納税額はゼロになることもあります。
しかし、特別控除の適用を受けるためには、たとえ納税額がゼロになる場合であっても、原則として確定申告を行う必要があります。
また、譲渡損失が生じた場合に適用できる損益通算や繰越控除の特例も、確定申告をすることで活用できる制度です。

まとめ

不動産を売却した際の確定申告は、売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合に原則として必要です。
一方で、取得費や諸経費が売却収入を上回り、譲渡損失が発生した場合は、原則として申告は不要となります。
しかし、譲渡損失を他の所得と相殺する特例などを適用したい場合は、申告が必要となる点に注意が必要です。
また、マイホーム売却時の3,000万円特別控除など、税負担を軽減する制度を利用する際も、確定申告が必須となります。
ご自身の状況を正確に把握し、適切な申告を行いましょう。

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