不動産売却に掛かる諸経費と税金 | 売却について | 日頃から所沢で実施している不動産売却支援について詳しく綴っております

■     不動産売却時に必要なこととその諸経費

不動産を売却する際、どれくらいの金額で売れるかは一番気掛かりなところ。

ただし残念ながら、「売却金額＝手取り金額」にはなりません。

諸経費や税金などを差し引いた金額が手元に残るので、後々「知らなかった～！」

と後悔しないようあらかじめ知識として把握しておく必要があります。

とはいえ、具体的にどんな諸経費や税金が、どれくらいかかるか分からない人も多いはず。

そこで今回は不動産売却で発生する税金や手数料、必要な費用を一覧で解説していきます。

 

■     不動産の状況により発生する諸経費

不動産や売主の状況によっては、他にも費用が発生する場合があります。

 

・         引越し費用

現在お住いの家を売却する場合、引越し費用が必要です。引越し費用は、荷物の量

（トラックの大きさ）や距離・時期によって変わります。

繁忙期の2月～4月に市区町村内で4人家族で引越す場合、平均15万円ほどかかるそうです。

また、エアコンの移設や家具や家電製品を廃棄する場合は、さらに費用が掛かります。

この他にも、新居の敷金や礼金・仲介手数料なども発生します。

 

・         ハウスクリーニング・リフォーム費用

不動産によっては、ハウスクリーニングやリフォーム費用も必要でしょう。

売却する不動産をハウスクリーニングやリフォームで綺麗にしておくと、買い手の印象が

良くなり成約までの時間が早まる可能性があると同時に、値下げ交渉を受けにくくなる

効果が期待できます。

その他にも、浴室や洗面台・トイレ・キッチンなどの水回り・床・壁紙など部分的な清掃・

リフォームも可能です。

特に、上記の部分は女性目線で気にされる方が多く、じっくり見られやすい場所と言え、

不動産全体の印象にも影響するため、綺麗にすべき場所だといえます。

クリーニング費用は、家の広さや状態・掃除する場所の数・空室か居住中にもよりますが、

4LDK戸建て空家で～12万円ほどが目安です。

リフォームの場合は、どこまで手直しするかによりますので見積り依頼をするのが

良いでしょう。

 

・         測量費用・境界の明示

「土地の境界線を明確にしてトラブルを防止する」「土地面積を明らかにし、売買金額を

算出する」ために、測量が必要な場合があります。

例えば、古くからある住宅であれば、隣地との境界線が曖昧でブロックやフェンスが

どちらの所有物なのかも分からない場合や、登記簿の情報が古く現状とズレがあったり

することもあります。

また、不動産売却時に、買主から境界確認書や確定測量図を求められる場合もあり、

最低限境界の明示が必要になるケースが大半です。

測量の費用は売主が負担しますが、その費用は30万円〜70万円ほど。土地の形状や面積、

近隣トラブルの有無などによって、費用に差がでます。

 

・         解体費用

古い一戸建ての物件の場合は、更地の方が新築を建てやすかったり住居以外にも活用

しやすかったりするため、解体した方が高く売れやすくなります。

解体費用の相場は建物の構造やブロック塀・庭木の量によって異なり、1坪あたり以下

のようになります。

木造住宅：4～6万円ほど

鉄骨住宅：5～8万円ほど

頑丈で廃棄しづらい建材であるほど解体費用は高額です。

 

・         相続不動産を売却する際にかかる費用

相続した不動産を売却する場合は、相続登記を行う必要があります。

不動産は売主自身の名義でなければ売却できません。もし名義人が故人の場合は、

名義変更する必要があります。

売主本人の名義に変更する手続きが、相続登記です。相続登記には以下の費用が

かかります。

● 登録免許税：固定資産税評価額×0.4％

● 書類発行費用（戸籍謄本や印鑑証明書など）：5,000円～2万円ほど

また、相続登記を司法書士に依頼する場合は8万円～15万円ほどかかります。

書類集めから依頼すると費用は高くなるため、できる範囲は自身で行った方が安く

済みます。

 

・         不動産の契約時やお引渡しにかかる費用

不動産の売却にはさまざまな費用が必要です。しかし、不動産によってかかる費用に

差があります。

まずは多くの不動産の売却で、必要になる主な費用を解説します。

 

・         仲介手数料

不動産の売却が成立した際に、成功報酬として支払います。 買主と売買契約を結んだ際に

半額を、物件を引き渡した際に残りの半額を支払うのが一般的です。

この仲介手数料は宅建業法で、以下のように上限が定められています。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格の5%以内
200万円超～400万円以下	売買価格の4%以内
400万円超	売買価格の3%以内

この上限を踏まえ、仲介手数料は以下のような計算式で求められます。

【仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）+消費税】 例えば、不動産が3,000万円で

売却できれば仲介手数料は、（3,000万円×3％+6万円）+消費税=105.6万円に

なります。 この計算方法は、戸建てでもマンションでも同じです。また、仲介手数料は

売却額によって変動するため、高く売れれば売れるほど大きな金額になります。

 

・         印紙税

印紙税の金額は、不動産の売買金額によって変動します。 また消費税増税に伴い

2022年3月31日までは、以下のような軽減税額が適用されます。

　・1万円を超え、50万円以下：200円

　・50万円を超え、100万円以下：500円

・100万円を超え、500万円以下：1,000円

 ・500万円を超え、1,000万円以下：5,000円

 ・1,000万円を超え、5,000万円以下：1万円

 ・5,000万円を超え、1億円以下：3万円

 ・1億円を超え、5億円以下：6万円

 

・         抵当権抹消費用

住宅ローンの返済を担保するため、不動産には抵当権が登記されているのが一般的です。

抵当権が登記されたままでは買い手がつかないので、

不動産を売却するには抵当権を抹消しなければなりません。 手続きは誰でも行えますが、

複雑で難しいため司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への手数料を含めて、1件につき3万円～4万円ほどかかります。

 

・         住宅ローン完済手数料

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなくてはなりません。そのため、返済が

終わっていない場合は一括返済する必要があります。

一括返済には手数料が発生します。この手数料は各金融機関によって異なり、

1万円～3万円ほどが目安です。

ネット経由なのか窓口なのか、手続き方法によって金額が異なるので、借入先のHPで

確認しましょう。

 

・         譲渡所得税

所有する不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税と呼ばれる所得税および住民税が

かかります。

ただし、譲渡所得税は、単純に不動産の売却価格へ課税されるものではありません。

不動産の売却価格から「不動産の購入金額」と「売却にかかった費用」を引いて

算出します。

● 不動産購入にかかった費用＝売却する不動産の購入代金、建築代金、購入手数料、

　測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費、不動産購入時の登記費用、

　不動産取得税、印紙税、不動産購入ローンの利子など

　※ただし事業所得などの経費に計上した場合は、含まれません。

● 売却にかかった費用＝仲介手数料、印紙税、立退料、建物解体費など

　※売却のために直接使った費用なので、修繕費や固定資産税などは含まれません。

 ちなみに、利益にかかる税金なので、利益が発生していなければ譲渡所得税は

発生しません。

 この譲渡所得税は、不動産を所有していた期間によって税率が違います。

● 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：所得税31％+住民税9％

● 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：所得税15％+住民税5％

  不動産の所有期間は「売却した年」の1月1日時点が基準です。

  例えば、2016年3月に不動産を購入し2021年4月に売却した場合は、

  実際の所有期間は5年を超えます。

 しかし、税務上では売却した年（2021年）の1月1日まで遡って計算されるため

 所有期間は4年です。

 そのため、短期譲渡所得になり高い税率で課税されてしまいます。売却時期には

 注意が必要です。

 

■     確定申告

不動産売却で利益が発生すると、前述した譲渡所得税を納めなければならないため、

確定申告が必要です。

反対に利益が出ていなければ、確定申告は必要ありません。しかし赤字でも確定申告

すれば、その他の税金を節税できます。

居住用不動産を売却して赤字が出た場合、「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と

繰越控除」という特例が利用可能です。

この特例によって、「売却の損失」と「他の取得」で損益通算すれば、税金の還付を

受けられ節税になります。

このような救済措置があるので、利益が出たかどうかにかかわらず、確定申告するのが

おすすめです。

確定申告は、不動産を譲渡した年の翌年2月16日～3月15日までの間に行います。

 

■     特別控除で税金を抑える

・         3,000万円控除

一戸建て・マンションを問わずマイホームを売却して利益が出ると、

譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。

もし不動産売却で得た利益が3,000万円以下であれば、税金がかかりません。

この特例を受けるには、以下のような条件を満たす必要があります。

● マイホームを住まなくなってから3年以内に売る

● マイホームを売るまでに、その他の土地活用で利益を得ていない

● 売った年から3年前までこの特例を受けていない

● 売り手と買い手が親子などの特別な関係にない

条件さえ満たせば3,000万円も控除されるため、ぜひ活用したい特例です。

対象かどうか判断が難しい場合は、税務署や不動産会社に相談しましょう。

 

・         　長期譲渡（10年超所有）軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上の場合、3,000万円の特別控除と併用して、軽減税率の特例

を適用できます。

譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、通常20%（長期譲渡所得）の税率が

約14%に軽減されます。

この特例を受けるためには、以下のような条件があります。

● 不動産の所有期間が10年以上

● 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている

● 前年や前々年にこの特例を受けていない

● 親子や夫婦間の売買ではない

 

今まで沢山記述して参りましたが、普段から不動産の取引を行っていないお客様には大変

難しい内容になります。

担当営業の方にしっかり確認することをお奨め致します。

こういった諸経費や税金に限らず、お客様の不動産に必要なチェックを逃してしまうことで

後々買い手とのトラブルにもなりかねません。

高額な不動産取引ですので、トラブルになるとお互いの代償も小さくありません。

そういった面でもシビアに見てくれる営業担当を選ぶべきでしょう。

　甘い言葉を沢山並べてくる営業マンより、マイナス点もしっかり説明してくれる営業マンの

   方が本当の意味で親身になって対応をしてくれる営業マンです。

所沢・狭山・入間市で不動産売却をご検討している方は「イエステーション小手指店」へ

お声がけください。

しっかり調査とアドバイスをお約束いたします。

 

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