親の家の名義変更とは？相続・贈与・売買の方法と費用の注意点を解説

2026/07/03

売却について

親が所有する家は、家族にとって大切な資産であり、将来のことも含めて様々な想いが込められていることでしょう。
親から子へ、あるいはその逆へと、家の名義を変更する手続きは、人生の節目や相続など、様々なタイミングで必要になることがあります。
しかし、いざ名義変更を考えたときに、「どのような方法があるのか」「具体的にどのような手続きが必要になるのか」「予期せぬ費用やリスクはないか」など、疑問や不安を感じる方も少なくありません。
今回は、親の家の名義変更に関する基本的な方法から、費用、注意点までを詳しく解説していきます。

親の家の名義変更の主な方法

親の家の名義変更には、主に「相続」「贈与」「売買」の3つの方法があります。
それぞれの方法がどのような状況に適しているのか、選択肢を理解することが第一歩となります。

相続・贈与・売買の選択肢

相続による名義変更は、親が亡くなった後に、遺産分割協議を経て不動産を子や他の相続人が引き継ぐ場合に行われます。
この場合、不動産取得税は原則として非課税となります。
贈与による名義変更は、親が存命中に、親から子へ財産を無償で移す場合です。
親が「誰に」「どの不動産を」「いつ」渡すかをコントロールしやすく、将来の遺産分割協議が不要になるメリットがあります。
ただし、贈与税がかかる場合があるため注意が必要です。
売買による名義変更は、親子間であっても、金銭のやり取りを伴って不動産の権利を移転させる方法です。
親に老後資金を提供したい場合や、他の相続人に遺留分を主張されないよう対価を払って取得したい場合などに用いられます。

手続きの流れと専門家への相談

相続による名義変更（相続登記）では、まず遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するのかを決定します。
その後、戸籍謄本などの必要書類を収集し、法務局へ登記申請を行います。
贈与や売買による名義変更の場合も、不動産登記の手続きが必要となります。
贈与では贈与契約書の作成が、売買では売買契約書の作成が一般的に行われます。
これらの手続きは、必要書類の収集や作成、法務局への申請など、専門的な知識を要する場面が多くあります。
そのため、司法書士や税理士といった専門家に相談・依頼することが推奨されます。
専門家は、ご自身の状況に最適な方法の選択から、煩雑な手続きの代行までをサポートしてくれます。

親の家の名義変更でかかる費用と注意点

親の家の名義変更には、各種税金や手数料などの費用がかかります。
また、手続きを進める上で注意すべき点もいくつか存在します。

贈与税・不動産取得税・登録免許税

名義変更の際には、主に登録免許税、不動産取得税、そして贈与の場合は贈与税がかかります。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。
相続の場合は税率が0.4%と低いですが、贈与や売買の場合は2.0%となります。
不動産取得税は、不動産を取得した際に課される税金ですが、相続の場合は非課税となります。
一方、贈与や売買では原則として課税され、税率は固定資産税評価額の3%（土地・家屋）が一般的ですが、軽減措置が適用される場合もあります。
贈与税は、年間110万円の基礎控除額を超えた場合に課税されます。
親から子への住宅取得資金の贈与など、一定の特例措置もありますが、贈与税率は相続税率よりも高くなる傾向があるため、税額の試算が重要です。

みなし贈与などのリスク

親子間での不動産売買では、「みなし贈与」のリスクに注意が必要です。
これは、市場価格（時価）よりも著しく低い価格で取引された場合に、その差額が贈与とみなされ、贈与税が課税されるというものです。
適正な価格での取引が求められます。
また、贈与税については、相続開始前7年以内に行われた贈与は、相続税の計算時に相続財産に持ち戻される「生前贈与加算」のルールがあります。
これは、2024年1月1日以降の贈与から、加算期間が従来の3年から7年に延長されたためです。
これにより、節税目的で行った贈与が、結果的に税負担を増やす可能性もあります。
さらに、親の土地に子が家を建てる場合などに「使用貸借」という形で進めることがありますが、相続発生時に予期せぬトラブルにつながるリスクも存在します。
リフォーム費用を子が負担した場合でも、それが親の財産価値を増加させるとして贈与税の対象となるケースもあります。

まとめ

親の家の名義変更には、相続、贈与、売買といった複数の方法があり、それぞれ手続きや税金、費用が大きく異なります。
どの方法を選択するかは、ご家族の状況や将来設計によって最適解が変わってきます。
特に、贈与や売買では、贈与税や「みなし贈与」といった税金のリスクを考慮し、適正な価格での取引や、早期からの計画的な対策が重要です。
複雑な手続きや税務上の注意点も多いため、専門家である司法書士や税理士に相談しながら進めることをお勧めします。
ご自身の状況を理解し、後悔のない選択をすることが大切です。

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