古家付き土地を売却する方法とは？更地にする判断基準や注意点を解説

2026/07/15

売却について

古家付き土地は、相続などで所有することになったものの、活用する予定がなく売却を検討されるケースも少なくありません。
一般的な不動産売却とは異なり、古い建物が付いていることで、どのように進めるべきか、解体すべきか、そのまま売るべきかなど、悩ましい点も出てくることでしょう。
今回は、古家付き土地を売却する際の選択肢と、それぞれのメリット・デメリット、そして売却を成功させるための注意点について解説します。

古家付き土地の売却方法とは

古家付き土地の売却方法には、主に「古家付き土地のまま売却する」方法と、「古家を解体して更地にして売却する」方法の二つがあります。
どちらの方法を選択するかによって、売却活動の進め方や、買主へのアピールポイント、精度売却価格や諸費用に影響が出てきます。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

古家付き土地のまま売却する

古家付き土地をそのままの状態で売却する場合、建物の解体費用をかけることなく売却活動を進めることができます。
これにより、売主側の初期費用や手間を削減できるという大きなメリットがあります。
また、土地に建物が建っていることで、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けながら売却活動を行える場合もあります。
さらに、買主が住宅ローンを利用しやすくなることも、売却活動を有利に進める要因となり得ます。
ただし、建物に価値がないと判断される場合、買主が解体費用を負担することを前提に、売却価格が低めに設定される傾向がある点には留意が必要です。
また、建物があることで、土地の状態（地面の下に埋設物があるかなど）が把握しにくく、買主によっては敬遠される可能性も考えられます。

古家を解体して更地にして売却する

古家を解体し、土地を更地にしてから売却する方法は、土地のポテンシャルを最大限にアピールできる可能性があります。
更地であれば、買主は土地の状態を把握しやすく、購入後にすぐに新築や事業用地として活用できるため、買い手の幅が広がり、特に立地が良い場合は高値での売却も期待できるでしょう。
しかし、この方法を選択する場合、建物の解体費用とそれに伴う手間が発生します。
また、建物を解体すると、固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられなくなり、税負担が増加する可能性があります。
さらに、マイホームとして利用していた家屋を解体した場合、将来的な売却において、税制上の特例（3,000万円特別控除など）を受けられる期間が短くなる場合があるため、注意が必要です。

古家付き土地の売却の注意点

古家付き土地の売却を進めるにあたっては、いくつかの重要な注意点があります。
これらを事前に理解し、適切に対応することで、よりスムーズで有利な売却に繋げることができます。

売却方法の判断基準

古家付きのまま売却するか、更地にして売却するかは、物件の状態や売主様の状況によって判断が分かれます。
例えば、建物の状態が比較的良好で、まだ住める状態であれば、買主がリフォームして利用する可能性も考えられます。
また、解体費用が高額になる場合や、売却活動に十分な期間をかけられる場合は、古家付きのまま売却を進める方が有利なこともあります。
一方で、建物が著しく老朽化しており、倒壊のリスクがある場合や、建物の管理が難しい場合は、安全面や管理の手間を考慮して解体を選択するのが賢明です。
さらに、再建築不可物件である場合、建物を解体してしまうと再建築ができなくなるため、古家付きのまま売却する方が買主が見つかりやすいケースもあります。

売却価格と費用の考慮

古家付き土地の売却では、建物の解体費用を買主が負担することを考慮して、売却価格が設定されることが一般的です。
そのため、更地にして売却する場合と比較して、売却価格が低くなる傾向があります。
売却活動を進める際には、解体費用はもちろん、仲介手数料、測量費用（必要な場合）、印紙税、譲渡所得税、登録免許税、司法書士費用など、諸々の費用が発生することを念頭に置く必要があります。
特に譲渡所得税は、売却益に対して課税されるため、所有期間や売却価格によっては大きな負担となる可能性があるため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

契約や手続きの留意点

古家付き土地の売却においては、いくつかの契約上・手続き上の留意点があります。
まず、土地の境界線が不明確な場合は、買主との間でトラブルになる可能性があるため、専門家による測量を行い、境界を明確にしておく「境界明示義務」を果たす必要があります。
また、古い建物には、雨漏りやシロアリ被害など、予期せぬ不具合（契約不適合責任）が潜んでいる可能性があります。
買主との間で、これらの責任範囲について事前に十分な交渉を行い、契約書に明記しておくことが重要です。
さらに、建物内に残っているゴミや不要な家具などは、買主が速やかに解体工事を進められるよう、売却前にすべて処分しておく必要があります。

まとめ

古家付き土地の売却は、「古家付きのまま売却する」か「解体・更地にして売却する」か、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、物件の状態や売主様の状況に合わせて最適な方法を選択することが重要です。
古家付きのまま売却すれば解体費用や手間を省けますが、買主が見つかりにくかったり、価格が低くなったりする可能性があります。
一方、更地にして売却すれば買い手の幅は広がりますが、解体費用や税負担の増加といったデメリットが生じます。
売却方法の判断基準、価格と費用の詳細な検討、精度境界明示や契約不適合責任といった契約上の留意点を把握し、慎重に進めましょう。
専門家への相談も、より良い売却戦略を立てる上で有効な手段となります。

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