境界未確定の土地売却の注意点とは？リスクと境界確定測量や買取業者の活用法

2026/07/27

売却について

不動産を売却する際、土地の境界が明確であることは、取引をスムーズに進める上で重要な要素の一つです。
しかし、何らかの理由で境界が確定していない土地の売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
隣地との関係や、土地の正確な広さが把握できない状況は、売却活動においてどのような影響を与えるのでしょうか。
今回は、境界が未確定の土地でも売却できるのか、その可能性と、売却を進める上での注意点や方法について解説します。

境界未確定の土地でも売却は可能か

売却は可能だが買主次第

境界が未確定の土地であっても、法律上の制約があるわけではないため、売却自体は可能です。
しかし、その売却が成功するかどうかは、購入を検討する買主の意向に大きく左右されます。
多くの買主は、将来的なトラブルを避けるため、境界が明確である土地を好む傾向があります。
そのため、境界が未確定であることを理解し、受け入れてくれる買主を見つけることが、売却成功の鍵となります。
買主によっては、境界未確定によるリスクを考慮し、購入を見送るケースも少なくありません。

境界未確定のデメリットとリスク

境界が未確定であることには、いくつかのデメリットとリスクが伴います。
まず、隣地との境界が不明確なため、土地の正確な面積が把握できず、隣地との間に越境や、思わぬ土地の占有などのトラブルが発生する可能性があります。
また、境界が確定していない土地は、買主が住宅ローンを組む際に、金融機関から担保としての評価が低く見なされることがあります。
これは、境界未確定の土地には何らかのトラブルが潜んでいるリスクがあると判断されるためです。

資産評価が低くなりローンが組みにくい

境界未確定の土地は、客観的な資産評価が難しく、その結果として金融機関からの融資を受けにくくなるという大きなデメリットがあります。
金融機関は、境界未確定の土地をリスク要因と捉え、担保価値を低く評価する傾向があります。
そのため、住宅ローンを利用したい買主にとっては、購入のハードルが非常に高くなります。
買主がローンを組めない場合、売買契約自体が成立しない可能性も出てきます。
現金での購入や、金利の高いローンを利用するなどの選択肢しか取れなくなることもあり、売却できる買主層が限定されてしまうのです。

境界未確定の土地を売却する際の注意点と対処法は

境界確定測量で問題を解決する

境界未確定の土地を売却する上で最も確実な解決策は、専門家である土地家屋調査士に依頼し、境界確定測量を行うことです。
この手続きでは、隣地の所有者の立ち会いのもと、公図や測量図などの資料に基づいて土地の境界を確定させます。
これにより、土地の面積や範囲が明確になり、買主も安心して購入できるようになります。
境界確定測量には、土地の形状や広さにもよりますが、数十万円程度の費用と、数ヶ月の期間がかかるのが一般的です。
隣地所有者の協力が得られない場合は、筆界特定制度や境界確定訴訟といった法的な手続きを検討する必要が出てきます。

公簿売買や買取業者で売却を進める

境界確定測量に時間や費用をかけられない場合、いくつかの代替策があります。
一つは「公簿売買」です。
これは、法務局に登記されている面積（公簿面積）を基に売買を進める方法で、「後日測量して面積に増減があっても代金の精算は行わない」といった特約を設けるのが一般的です。
ただし、公簿面積と実測面積に大きな差がある場合は、後日トラブルになる可能性もあるため注意が必要です。
もう一つの方法は、境界未確定物件の買取を専門とする不動産業者に売却することです。
これらの業者は、境界未確定の土地取引に精通しており、現状のまま、あるいは契約不適合責任を免責とした条件で買い取ってくれる場合があります。

越境や隣地トラブルへの対処法

境界未確定の土地では、建物や工作物が隣地に越境している、あるいは隣地のものが自分の敷地内に越境しているといったトラブルが発生しやすくなります。
また、境界標の破損や移動、隣地所有者との認識のズレなども、トラブルの原因となります。
これらの問題に対処するためには、まず日頃から近隣住民との良好なコミュニケーションを心がけ、信頼関係を築くことが大切です。
測量や確認を行う際には、必ず隣地所有者に立ち会ってもらうことで、認識を共有し、確認書や覚書を作成して記録を残すようにしましょう。
万が一、相続などで隣地の所有者が不明な場合や、協力が得られない場合は、専門家や弁護士に相談し、適切な法的手続きを検討する必要があります。

まとめ

境界未確定の土地であっても、買主の理解があれば売却は可能です。
しかし、資産評価の低下や住宅ローン利用の制約といったデメリットやリスクが伴います。
最も確実な解決策は境界確定測量ですが、時間と費用がかかるため、公簿売買や買取業者への売却といった方法も選択肢となります。
越境や隣地とのトラブルを避けるためには、日頃からの良好な関係構築や、問題発生時の適切な対処が重要です。
ご自身の状況に合わせて、最適な売却方法を検討しましょう。

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