贈与を受けた不動産売却で税金はどうなる？計算方法を解説

query_builder 2025/10/19
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贈与を受けた不動産売却で税金はどうなる？計算方法を解説

贈与を受けた不動産を売却する場合、どのような税金がかかるか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
売却益から税金を差し引いた後の手元に残る金額を正確に把握することは、今後の資産運用計画を立てる上で非常に重要といえます。
今回は、贈与を受けた不動産の売却にかかる税金の種類、計算方法をご紹介します。

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贈与を受けた不動産売却にかかる税金


贈与を受けた不動産売却でかかる税金の種類


不動産を売却した際に発生する税金として、まず譲渡所得税が挙げられます。
これは、不動産の売却益に対して課せられる税金なのです。
売却益とは、売却価格から取得費などを差し引いた金額を指します。
さらに、譲渡所得税に加えて、住民税と復興特別所得税も課税されます。
これらの税金は、譲渡所得税の金額に応じて計算されます。
また、場合によっては、贈与税もかかる可能性があります。
贈与税は、不動産を贈与された際に課税される税金ですが、売却益とは関係なく、贈与時点で課税される場合があります。
例えば、贈与時に贈与税の納税を猶予されている場合などです。

譲渡所得税の概要


譲渡所得税は、不動産の売却益に対して課税される税金です。
課税対象となるのは、売却価格から取得費、譲渡費用などを差し引いた金額です。
取得費には、不動産の購入価格や取得にかかった諸費用が含まれます。
例えば、不動産の購入時に支払った仲介手数料や登録免許税などが該当します。
譲渡費用には、仲介手数料や登記費用などが含まれます。
また、譲渡所得税の税率は、所得税の累進課税制度が適用され、所得金額に応じて税率が異なります。
そのため、高額所得者ほど高い税率が適用されることになります。

住民税と復興特別所得税の概要


住民税は、地方自治体の財源として課税される税金です。
譲渡所得税と同様に、所得金額に応じて税率が異なります。
また、住民税は、都道府県民税と市町村民税の2種類があり、それぞれ税率が定められています。
復興特別所得税は、東日本大震災の復興費用に充てるために課税される税金で、譲渡所得税の一定割合が課税されます。
この税金は、2037年まで課税される予定です。
したがって、不動産を売却する際には、これらの税金も考慮する必要があります。

贈与税がかかるケースと注意点


贈与税は、不動産を無償で譲り受けた場合に課税される可能性があります。
贈与税の課税対象となるのは、贈与された不動産の評価額です。
贈与税の税率は、贈与額に応じて累進課税が適用されます。
贈与税の納税義務者は、贈与を受けた者です。
ただし、贈与税の非課税枠もありますので、贈与額が一定額以下であれば税金はかかりません。
例えば、年間110万円までの贈与であれば、基礎控除の範囲内なので贈与税はかかりません。
さらに、一定の条件を満たす住宅取得等資金の贈与や教育資金の贈与についても非課税となります。

譲渡所得税はどうやって計算するの？


譲渡所得の計算式


譲渡所得の計算式は、以下のようになります。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用＋その他の費用）です。
売却価格とは不動産の売却金額を指し、取得費とは不動産の購入価格、取得にかかった諸費用（仲介手数料、登録免許税など）を指します。
譲渡費用は、売却にかかった諸費用（仲介手数料、広告宣伝費など）を指します。
その他の費用には、例えば、売却に際して発生した修繕費用などが含まれる場合があります。
これらの費用を適切に計上することで、正確な譲渡所得を算出できます。

取得費に加算できる項目


取得費には、不動産の購入価格の他に、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料などの諸費用が含まれます。
さらに、不動産の購入後に行ったリフォーム費用や修繕費用なども、一定の条件を満たせば取得費に加算できる場合があります。
具体的には、居住用不動産の場合、耐震改修工事や省エネルギー改修工事などは取得費に加算できます。
一方で、通常のメンテナンスや壁紙の張替えなどは、取得費に加算できない場合もあります。
したがって、どの費用が取得費に加算できるかは、個々の状況に応じて判断する必要があります。

控除額の種類と適用条件


譲渡所得税の計算においては、様々な控除が適用される場合があります。
例えば、基礎控除は、全ての譲渡所得者に適用される控除です。
また、特定の条件を満たす場合、特別な控除が適用されることがあります。
例えば、長期譲渡所得の場合、特別控除が適用される可能性があります。
長期譲渡所得とは、不動産を所有期間が５年以上の場合に該当します。
さらに、居住用財産の譲渡損失の損益通算や3,000万円特別控除など、様々な控除があります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い


不動産の保有期間が5年を超える場合を長期譲渡、5年以下の場合を短期譲渡と呼びます。
税率は、短期譲渡所得の方が高くなります。
短期譲渡所得の税率は39％（所得税15％、住民税10％、復興特別所得税0.315％×10年間で約3.15%を加算）ですが、長期譲渡所得は20％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.21％×10年間で約2.1%を加算）です。
長期譲渡所得には、より有利な税制上の優遇措置が適用される場合があります。
そのため、売却のタイミングを検討する際には、保有期間も重要な要素となります。

まとめ


贈与を受けた不動産を売却する際には、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税などが課税される可能性があります。
税額は、売却価格、取得費、譲渡費用、保有期間など様々な要因によって大きく変動します。
正確な税額を算出するためには、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
本記事で紹介した計算式や控除などを参考に、税金対策を検討しましょう。

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