空き家を相続した相続人が確認すべきこととは？手続きや税金の特例を解説

2026/07/11

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突然、ご家族が所有されていた空き家を相続することになったという経験をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。
予期せぬ形で遺産として空き家を受け継いだ場合、その対応に戸惑うことは少なくありません。
どのように進めれば良いのか、法的な手続きや税金について、知っておくべきことを整理し、今後の指針として役立てていただければ幸いです。

相続した空き家の相続人の疑問

法定相続人の確認方法

相続が発生した場合、誰が相続人になるかは民法で定められています。
一般的には、配偶者は常に相続人となります。
そして、第一順位は子、第二順位は親、第三順位は兄弟姉妹となります。
これらの相続人が一人もいなかったり、全員が相続を放棄したりした場合に、次順位の人が相続人となります。
また、本来相続人となるはずだった人が相続開始前に亡くなっている場合には、その子などが代わりに相続する「代襲相続」が発生することもあります。
通知を受けて、ご自身が本当に法定相続人にあたるのか、また他に相続人がいないかを確認することが第一歩となります。

相続承認か放棄かの判断

相続した財産に借金などの債務が多く含まれている場合、相続をしないという選択肢もあります。
相続には、プラスの財産もマイナスの財産もすべて相続する「単純承認」、相続によって得た財産の範囲内で債務を弁済する「限定承認」、そして相続する権利をすべて放棄する「相続放棄」の3つの方法があります。
これらの判断は、相続の開始があったことを知ったときから原則として3ヶ月以内に行う必要があります。
この期間内に判断が難しい場合は、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てることも可能です。

財産調査と専門家への相談

相続した空き家をどのようにするか判断するためには、まず財産調査が不可欠です。
法務局で登記事項証明書を取得することで、不動産の概要や抵当権の有無などを確認できます。
また、公表されている相続税路線価や地価公示を参考に、土地の価値を把握することも重要です。
さらに、預貯金、株式、借金、税金や保険料の滞納がないかなど、相続財産全体を調査する必要があります。
財産調査や相続手続きの判断に迷った場合は、司法書士や弁護士、または自治体の相談窓口、法テラスなどの専門家に相談することも有効な手段です。

空き家の売却時の税金と相続人向けの特例

被相続人居住用家屋の売却特例

相続した空き家を売却する際に、一定の要件を満たすことで、譲渡所得税（売却益にかかる税金）の特例が適用されることがあります。
この特例により、最高3,000万円まで控除が可能となり、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
この特例の対象となるのは、相続開始直前まで被相続人が居住していた家屋（「被相続人居住用家屋」）や、その敷地等です。
家屋については、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続開始直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったことなどの要件があります。

特例適用のための相続人の要件

この特例を受けるためには、相続または遺贈により家屋や敷地等を取得した相続人であることが前提となります。
また、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であること（複数の相続人がいる場合は、相続財産全体の売却代金合計額が対象となる場合があります）といった条件があります。
さらに、家屋や敷地等が相続開始から売却時まで事業用、貸付用、居住用として使用されていなかったこと、一定 of 耐震基準を満たしていることなども、適用を受けるための重要な要件となります。

譲渡所得税の申告手続き

被相続人居住用家屋等の売却特例を適用するには、原則として確定申告を行う必要があります。
申告にあたっては、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）、売却した資産の登記事項証明書、そして所在地の市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を税務署に提出します。
家屋が耐震基準を満たしていることを証明する書類が必要となる場合もあります。
これらの手続きや必要書類については、管轄の税務署や税理士にご確認いただくことをお勧めします。

まとめ

相続した空き家は、その対応に迷うことも多いですが、まずは正式な法定相続人を確認し、相続するか放棄するかを慎重に判断することが大切です。
その判断のために、不動産だけでなく、預貯金や債務なども含めた財産調査をしっかりと行いましょう。
もし、空き家を売却することになった場合には、一定の要件を満たせば譲渡所得税が軽減される特例があります。
これらの複雑な手続きや判断においては、専門家への相談も有効な手段となります。
ご自身の状況に合わせて、適切な対応を進めていきましょう。

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