不動産を任意売却できないケースとは？原因と解決策をご紹介します！

2022/12/03

不動産売却豆知識

住宅ローンの返済などが滞納した場合の住宅の売却方法に、任意売却があります。
資金繰りに苦しむ債務者にとってメリットの多い任意売却ですが、任意売却にも満たすべき条件があります。
そこで今回は、任意売却ができないケースをご紹介します。
任意売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

□任意売却ができないケースをご紹介！

はじめに、任意売却ができないケースを6つご紹介します。

1つ目は、債権者が任意売却を認めてない場合です。
任意売却は、債権者である金融機関にとってリスクを伴います。
そのため、そもそも任意売却を認めない金融機関も存在します。
任意売却を認めていない金融機関で任意売却の同意を得るのは難しいです。

2つ目は、売却額が住宅ローンの残高よりも低い場合です。
売却額が住宅ローンの残高よりも低い状況をオーバーローンといいます。
オーバーローンが予想される場合は、金融機関が任意売却に同意してくれない可能性が高くなります。
任意売却後の返済計画案が非常に重要になります。

3つ目は、共同名義人・連帯保証人の合意が得られていない場合です。
共同名義人や住宅ローンの連帯保証人がいる場合は、彼らからの同意も必須です。
配偶者や親族が共同名義人や住宅ローンの連帯保証人になる場合が多いため、通常の場合同意を得ることは容易ですが、離婚をしている場合などは、交渉が困難なことがあります。

4つ目は、時間的な余裕が無い場合です。
任意売却には期限があります。
期限内に任意売却が完了しなかった場合は、競売となります。
強制執行が実施されないよう、前もって準備することが大切です。

5つ目は、十分な売却活動が行えない場合です。
任意売却は、一般的な売却活動と同じ方法で行われます。
そのため、内覧や物件情報の公開は非常に重要です。
ただし何らかの事情で物件内に立ち入れなかったり、情報を把握できなかったりする場合は任意売却が難しいです。

6つ目は、所有者の本人確認ができない場合です。
契約時には、所有者本人を証明する書類が必要です。

□任意売却で買い手が見つからない場合はどうすれば良い？

任意売却の条件はクリアしているのに、買い手が見つからず任意売却が進められない場合もあります。
原因として多いのが、物件価格が高い、物件の状態が悪いというものです。

物件価格が高い場合は、相場を再度チェックして物件を探している人に見つけてもらいやすい価格に変更してみましょう。
また、物件の状態が悪いことが原因として考えられる場合は、状態を考慮して価格を下げるか、問題箇所の修繕を検討しましょう。
ただし、修繕にかかるコストは売り手側の負担になる可能性があるため、大規模なリフォーム等は避けた方が良いです。