不動産売却でマイナスが出た際の確定申告とは？原則不要でも特例で控除できる可能性

2026/01/03

不動産売却豆知識

不動産を売却した際、税金の手続きについて疑問に思うことはありませんか？

所有していた土地や建物を手放したとき、その取引が税務上のどのような影響を及ぼすのか、そしてどのような場合に税務署への申告が必要になるのかは、多くの方が関心を寄せる点です。

特に、売却によって利益が生じた場合と損失が生じた場合では、確定申告の扱いが異なることがあります。

ここでは、不動産売却における確定申告の基本的な考え方と、マイナスが生じた場合の注意点について解説します。

不動産売却で確定申告する際のポイント

土地や建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得は、売却したときの価額から、購入したときの費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）などを差し引いて計算されます。

取得費には、購入代金や仲介手数料などが含まれます。

譲渡費用には、仲介手数料や測量費などが該当します。

これらの費用を差し引いた結果、プラスになれば譲渡所得となり、原則として確定申告を行い、納税する必要があります。

不動産を売却した結果、計算上の損失（譲渡所得金額がマイナス）が出た場合、原則として確定申告は不要です。

これは、不動産売却で生じた損失は、他の所得（給与所得や事業所得など）と通算して、所得税額を減らすことができないためです。

確定申告を行っても、還付等につながりにくいため、基本的には手続きは不要とされています。

ただし、ご自宅であるマイホームを売却した場合には、特別な制度が用意されています。

利益が出た場合でも、一定の要件を満たせば税負担を軽減できる特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除など）があります。

また、損失が出た場合も、マイホーム売却に限り、他の所得と損益通算できる特例が存在します。

これらの特例を活用することで、税務上のメリットを受けられる可能性があります。

不動産を売却して損失が発生した場合、その損失額を他の所得（例えば、給与所得や事業所得など）から差し引くこと（損益通算）は、原則として認められていません。

不動産売却による損失は、その不動産売却による利益とのみ相殺できます。

他の種類の所得と通算できないため、単に損失が出たという理由だけで確定申告をしても、税金が還付されることは原則としてありません。

前述の通り、マイホームを売却して損失が生じた場合には、例外的に他の所得と損益通算ができる特例があります。

この特例は、居住用財産を譲渡した場合の損失の繰り越し控除などと呼ばれ、一定の要件を満たす場合に適用されます。

この特例を適用することで、マイホーム売却による損失を、その年の他の所得から差し引くことができ、結果として所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

適用できるかどうかは、個々の状況によります。

不動産を売却した際の確定申告は、利益が出た場合は原則として申告が必要です。

一方、損失が出た場合は原則不要ですが、これは他の所得との損益通算ができないためです。

ただし、ご自宅であるマイホームを売却した際には、利益が出た場合も損失が出た場合も、適用できる特例が存在します。

特に、損失が出た場合でも、マイホーム売却特例を活用すれば、他の所得との損益通算が可能となり、税負担を軽減できるケースがあります。

ご自身の状況に合わせて、適切な手続きを行いましょう。

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