不動産売却で確定申告が不要なパターンとは？譲渡所得の有無で判断するポイント

2026/01/19

不動産売却豆知識

不動産売却は、人生における大きな節目となる取引の一つです。

売却によって利益が出た場合、あるいは損失が出た場合など、税金の手続きについて気になる方も多いのではないでしょうか。

実は、不動産を売却した際でも、必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。

どのような場合に確定申告が不要となるのか、あるいは不要に見えても申告した方が有利になるケースがあるのか、その判断ポイントを理解しておくことは、スムーズな手続きのために重要です。

不動産売却で確定申告が不要なパターン

不動産を売却した結果、売却価格よりも物件の取得費や売却にかかった諸経費の合計額の方が上回り、損失が生じた場合、原則として確定申告は不要です。

例えば、購入時よりも安い価格で売却せざるを得なかった場合などが該当します。

手元に現金が残ったとしても、税務上の利益が出ていなければ申告の義務は生じません。

マイホームを売却した場合など、一定の要件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」といった制度を利用できます。

この控除により、譲渡所得が3,000万円以下であれば、結果的に納税額がゼロになることがあります。

しかし、このような控除の適用を受けるためには、原則として確定申告が必要です。

申告をしないと、本来受けられるはずの控除を受けられず、結果的に納税が必要になってしまうため、注意が必要です。

譲渡損失が発生した場合でも、「損益通算」や「繰越控除」といった特例を適用しないと決めた場合は、確定申告は不要となります。

これらの特例は、損失を他の所得と相殺したり、将来の税金から差し引いたりすることで、節税効果を得られる可能性があります。

しかし、これらの特例を利用しないという選択をした場合、その損失に関する確定申告の義務は生じません。

確定申告が必要かどうかを判断する最も基本的なポイントは、不動産を売却して「譲渡所得」、すなわち利益が出たのか、それとも「譲渡損失」、すなわち損失が出たのかという点です。

利益が出た場合は原則として確定申告が必要となり、損失が出た場合は原則不要となります。

譲渡所得が発生した場合でも、マイホームを売却した際の3,000万円の特別控除や、特定の条件下での軽減税率の特例など、適用できる特別控除がないか確認することが重要です。

これらの特例が適用できれば、納税額がゼロになったり、税額が軽減されたりする可能性があります。

ただし、これらの特例を受けるためには、多くの場合、確定申告の手続きが必要となります。

不動産売却で損失が出た場合、原則申告は不要ですが、その損失を他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越したりする特例（損益通算及び繰越控除）の適用を検討するかどうかで、申告の要否が変わります。

これらの特例を適用したい場合は、確定申告が必要になります。

特例を適用しないのであれば、申告は不要です。

不動産売却における確定申告は、譲渡損失が発生した場合、原則として不要です。

しかし、譲渡損失であっても、他の所得との損益通算や繰越控除といった特例を適用したい場合には、確定申告が必要となります。

一方、譲渡所得が発生した場合は原則申告が必要ですが、マイホーム売却の3,000万円特別控除などを適用することで納税額がゼロになるケースでも、控除を受けるためには申告が求められます。

ご自身の状況を正確に把握し、申告の要否や有利になる手続きについて検討することが大切です。

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