不動産売却でマイナスが出た確定申告は必要？還付や特例活用を解説

2026/03/03

不動産売却豆知識

不動産を売却した際に、当初の想定よりも低い価格で手放さざるを得ない状況になったり、購入時よりも価値が下がってしまったりすることは少なくありません。
そのような場合、確定申告においてどのような手続きが必要となるのか、また、損失を計上することで税金面で有利になる可能性はあるのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、不動産売却で損失が生じた際の確定申告について、詳細を解説していきます。

不動産売却で損失が出た場合の確定申告

不動産を売却した際に、取得費や譲渡費用が譲渡価額を上回り、損失が発生した場合の確定申告について概説します。
損失が出た場合でも、一定の条件下で税制上のメリットがあることを示唆します。

マイホーム売却なら損失申告で控除可能

マイホームを売却した際に損失が生じた場合、税法上の特例が適用されることで、その損失を他の所得と相殺（損益通算）し、結果として税負担を軽減できる可能性があります。
この特例は、マイホームの所有期間や売却価額など、いくつかの要件を満たす場合に適用されます。
適用できるかどうか、詳細な条件を確認することが重要です。

損失が出ても申告が必要なケースがある

不動産売却で損失が発生した場合、直ちに確定申告が不要になるわけではありません。
例えば、源泉徴収された税金がある場合や、税務上の手続きを進める上で申告が必要となるケースが存在します。
また、将来的に税金が還付される可能性がある場合など、損失が出たからといって申告を怠ると不利になることも考えられます。
ご自身の状況に合わせて、申告の要否を確認しましょう。

不動産売却のマイナスは損益通算できない

不動産を売却して損失が発生した場合、その損失額は原則として給与所得や事業所得といった他の所得と相殺することはできません。
つまり、不動産売却によるマイナス分を、他の収入から差し引いて所得税額を計算する、という損益通算の対象にはならないのが一般的です。
この点は、不動産売却による損失を税金面で活用する上での重要な制約となります。

他の所得との相殺は原則不可

不動産売却で生じた損失は、他の所得と損益通算できないという原則は、不動産の種類（居住用か事業用かなど）にかかわらず、原則として適用されます。
例えば、マイホーム以外の不動産（投資用マンション、事業用不動産など）を売却して損失が出た場合、その損失は他の所得から差し引くことはできません。
これにより、不動産売却による損失だけでは、所得税の負担を直接減らすことは難しくなります。

マイホーム売却における譲渡損失の特例

ただし、例外として、ご自身が居住していたマイホームを売却して損失が生じた場合には、一定の要件を満たすことで、その損失を他の所得と損益通算できる特例措置が設けられています。
この特例を適用することで、例えば給与所得など他の所得がある場合に、その所得にかかる税金を軽減できる可能性があります。
この特例を受けるためには、所有期間や居住期間、売却代金など、細かな適用要件がありますので、国税庁の情報を参照するなどして、ご自身のケースが該当するかどうかを慎重に確認することが求められます。

まとめ

不動産売却で損失が発生した場合、その損失額を他の所得と相殺する損益通算は、原則として認められていません。
しかし、ご自身が居住していたマイホームを売却した際には、一定の要件下で損失を他の所得と通算できる特例が適用されることがあります。
この特例を活用すれば、税負担の軽減につながる可能性があります。
また、損失が生じた場合でも、還付や手続きのために確定申告が必要となるケースも少なくありません。
ご自身の状況を正確に把握し、必要に応じて専門家への相談も検討しながら、適切な申告を行いましょう。

一覧に戻る